Copenhagen Capital A/S er et børsnoteret investeringsselskab, hvis aktivitet er direkte investering i og udlejning af bolig- og erhvervsejendomme i Storkøbenhavn. Investeringerne foretages ud fra grundige analyser af ejendommens muligheder samt mere specifikke udvælgelseskriterier. Ejendommene bliver løbende moderniseret og energiforbedret for at forbedre ejendomsporteføljens rentabilitet.
Copenhagen Capitals udvælgelseskriterier for investering i ejendomme
Forud for et køb af en ejendom pågår grundige analyser benævnt ”due diligence”.
Først og fremmest analyseres ejendommens:
- Beliggenhed
- Stand
- Tekniske installationer
- Lejesammensætning
- Muligheder
Såfremt ejendommen er interessant foretages prissætningen af ejendommen, hvor der især er fokus på:
- Pris pr. kvadratmeter
- Direkte afkast
- DCF-værdiansættelse
- Uudnyttede potentialer f.eks. lejepotentiale eller byggeretter
- Potentiel optimering af omkostninger
Ejendommens beliggenhed og stand
Copenhagen Capitals hovedfokus er ejendommen i Storkøbenhavn. Vores portefølje spænder bredt med ejendomme placeret i områder med gode genudlejningsmuligheder – primært i København K, N og Ø. Vi har særligt fokus på ejendomme i nærheden af offentlig transport samt uddannelsesinstitutioner, hvorfor størstedelen af vores nuværende ejendomme ligger inden for gåafstand af Københavns Metro, hvilket gør det nemt at bevæge sig til og fra ejendommen for både erhvervs- og boliglejere.
Det tilsigtes, at ejendommene er beliggende i bydele med stor vækst og med en bred vifte af tilbud, herunder arbejdspladser, således at beliggenheden fortsat er attraktiv om mange år.
Ejendommes bygningsmæssige stand bliver også grundigt analyseret. Her fokuseres blandt andet på ejendommens alder og vedligeholdelsesstand. Særligt tag, vinduer, facader, kælder og installationer er vigtige. At ejendommen er i dårlig stand er ikke nødvendigvis en ulempe. Copenhagen Capital arbejder løbende på energioptimerende tiltag, hvor nyt tag, nye vinduer eller udskiftning af varmecentralen kan gøre en forskel. Disse forhold indregnes i givet fald i prissætningen.
Lejesammensætningen er også relevant for forretningscasen. Består ejendommen primært af erhverv eller bolig? Hvilken type erhverv kan drives og kan ejendommen udnyttes bedre? Copenhagen Capital har flere gange konverteret kontorer til lejligheder, f.eks. på Læderstræde 11, København K, hvor der arbejdes på at konvertere og ombygge en fredet ejendom fra kontorer til charmerende tidssvarende lejligheder. Der kan også være mulighed for at modernisere uistandsatte lejemål og f.eks. etablere bad eller lave altaner.
Udover ændring af eksisterende arealer er det en fordel, såfremt arealerne kan forøges. Her kan det nævnes, at Copenhagen Capital har etableret moderne tagboliger i gamle tørrelofter på både Prinsessegade, Ewaldsgade og Møllegade og senest blev der i 2019 bygget en helt ny etage på en industribygning på Heimdalsgade med 18 ungdomsboliger og tagterrasse.
Rentabilitetsanalyse af ejendomme
I Copenhagen Capitals prisfastsættelse af investeringsejendomme sammenholdes en række parametre. Primært undersøges det direkte afkast, dvs. forskellen mellem, hvor meget leje, som indbetales, og hvad det koster at drive ejendommen. Derudover sammenholdes kvadratmeterprisen med, hvad der tidligere er betalt for tilsvarende ejendomme i tilsvarende områder.
Der udarbejdes en forretningsplan for ejendommen, hvor Copenhagen Capitals målsætninger med ejendommen, herunder istandsættelser, driftsoptimeringer, konverteringer og udnyttelse af potentielle kvadratmeter kvantificeres og analyseres. De fremtidige indtægter og udgifter indregnes i en værdiansættelsen via en DCF-model.
Køb af investeringsejendommen
Såfremt investeringsteamet i Coppenhagen Capital ser positivt på ejendommen, forretningsmodellen og ikke mindst prisindikationen, præsenteres casen for selskabets bestyrelse, som endeligt beslutter om ejendommen skal forsøges købt. Herefter indledes slutforhandlinger med sælger og dennes rådgivere. Forinden afklarer ejendomsteamet i Copenhagen Capital og selskabets eksterne rådgivere de juridiske, finansielle og praktiske forhold i forbindelse med køb af ejendommen.